19 июля 2018, четверг, 15:00
19.07.2018

Жители регионов больше интересуются «однушками», чем москвичи

Аналитики Avito и PwC представили результаты масштабного исследования рынка жилой недвижимости в России за период с 2014 по 2017 год включительно. Эксперты проанализировали динамику цен, спроса и предложения в сегментах продажи и долгосрочной аренды жилья в российских городах. По заключению аналитиков, рынок еще не вернулся к докризисному состоянию: стоимость продажи и аренды квартир по-прежнему ниже уровня 2014 года.

В основу исследования легли данные сайта «Avito Недвижимость» за период с 2014 по 2017 год в разрезе спроса и предложения, динамики цен на покупку жилья на первичном и вторичном рынках, долгосрочную аренду квартир. В данном исследовании под предложением подразумевается количество объявлений, размещенных на территории города, под спросом – среднее количество запросов контактов по каждому объявлению в день. Эксперты провели анализ рынка жилой недвижимости в 15 российских городах-миллионниках: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Перми, Ростове-на-Дону, Челябинске, Омске, Волгограде, Самаре, Уфе, Нижем Новгороде, Воронеже и Красноярске.

Продажа квартир: цены по-прежнему ниже докризисного уровня

Эксперты проанализировали динамику стоимости квартир за четыре года и пришли к заключению, что уровень цен в среднем по всем городам-миллионникам все еще ниже докризисного уровня. Так, среднее снижение стоимости квадратного метра жилья за исследуемый период составило 7%. Наиболее существенно этот показатель упал в Красноярске (-14%), Челябинске (-13%), Омске (-11%), Екатеринбурге и Нижнем Новгороде (по 10% соответственно). В Санкт-Петербурге и Казани квадратный метр жилья – наоборот – подорожал на 4%.

При этом самые дорогие квартиры по-прежнему – в Москве (171 967 руб. / кв. м) и Санкт-Петербурге (100 002 руб. / кв. м). На третьем месте – Екатеринбург с показателем 66 593 руб. / кв. м жилья.

 

Диаграмма 1. Средняя стоимость кв. м жилья в городах-миллионниках

Спрос на продажу квартир продолжает расти

В период с 2014 по 2016 год эксперты отметили значительное снижение спроса на продажу недвижимости – на 45%. С начала 2016 года зафиксирован устойчивый рост спроса, который составил 156%. По мнению экспертов, это обусловлено восстановлением экономики после кризиса и улучшением условий по ипотечным займам. Так, к концу 2017 года спрос значительно вырос и превысил уровень докризисного периода.

Диаграмма 2. Тренд спроса на продажу жилой недвижимости в 2014 – 2017 гг.

Меньше всего «однушками» интересуются жители Москвы и Санкт-Петербурга

В период исследования наибольшим спросом на рынке жилья пользовались однокомнатные квартиры. В городах-миллионниках спрос на «однушки» выше на 5 п.п., чем в Москве и Санкт-Петербурге.

Спрос на них превышает предложение: в Москве и Санкт-Петербурге – на 3%, в остальных городах-миллионниках – на 5%. Спрос и предложение на двухкомнатные квартиры для всех городов сбалансированы. Предложение трехкомнатных квартир превышает спрос на них в среднем на 2 п.п во всех исследуемых городах.

 

Диаграмма 3. Продажа: структура спроса и предложения по количеству комнат

Сезонность спроса

Аналитики подчеркивают зависимость спроса на жилую недвижимость от сезонного фактора. Так, в продажах жилья спад активности приходится на новогодние праздники, а период максимального покупательского интереса – конец января - начало февраля.

Зависимость спроса на жилье от внешних факторов

Эксперты Avito и PwC проанализировали зависимость спроса на жилье от макроэкономических, географических, политических и рыночных факторов[1] и сделали следующие выводы.

·         Введение санкций и осложнение отношений с западным миром в первом квартале 2014 года снизили спрос на покупку квартир более чем вдвое – на 51%.

·         Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро в декабре 2014 года существенно повлияло на спрос на покупку квартир. Ухудшение макроэкономической ситуации и угроза кризиса стимулировало потребителей временно инвестировать в надежные активы, в результате чего спрос вырос на 37%.

·         Программа льготной ипотеки, запущенная в марте 2015 года, повлияла на увеличение спроса на покупку жилья сразу на 42%, причем рост начался с момента начала действия программы.

·         Изменение федерального закона о материнском капитале во втором квартале 2015 года повлияло только на спрос в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Возможность направить материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечным займам способствовала росту спрос на 9%.

·         Поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве, принятые во втором квартале 2017 года, снизили спрос на квартиры на 40%.

Влияние географических факторов и реновации в Москве

Эксперты оценили, как на рынок недвижимости в столице повлиял запуск новых станций метрополитена, МЦК и промзон с утвержденными ППТ (проектами планировки территории).

Темп прироста спроса на покупку жилья в Москве составил в среднем 13% в год, на аренду – 14%. В зонах редевелопмента темп прироста спроса на покупку составил 19% в год, на аренду – 20%. В зоне открытия новых станций метро темп прироста спроса на покупку составил 19% в год, на аренду – 32% в год.

После объявления программы реновации в Москве существенно снизилось общее число предложений в зонах реновации. При этом спрос в расчете на одно объявление вырос: первый пик (+107%) – в момент объявления о реновации, второй (+89%) – в момент утверждения списка домов.

Владимир Корицкий, директор по развитию каналов продаж Avito:

«Совместное исследование Avito и PwC – важный шаг с точки зрения развития аналитики на рынке жилой недвижимости. За анализируемый период произошло немало событий, оказавших существенное влияние на развитие рынка. «Avito Недвижимость» – лидер отрасли: по данным исследовательского агентства Aquarelle Research, 60% сделок по недвижимости по России совершается на Avito. Как ведущий игрок и эксперт в своей области, мы выступаем за прозрачность рынка и готовы поделиться своим опытом и накопленными знаниями. Масштаб Avito позволяет не только получать информацию о предложении продажи и аренды жилья, но что наиболее важно – анализировать спрос в разрезе различных категорий. Эти данные легли в основу фундаментального исследования, которое позволило выявить внешние факторы, оказавшие влияние на рыночную ситуацию и определить тренды развития. Результаты нашего совместного исследования с PwC максимально объективно отражают текущее состояние рынка недвижимости и демонстрируют его динамику за последние четыре года».

Олег Малышев, партнер PwC, руководитель практики по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости:

«Жилье – это тот самый сегмент, на котором держится весь рынок, ведь даже в кризис оно остается флагманом стабильности. Однако несмотря на достаточно длительную историю существования, до появления качественных классифайдовактуальных данных по спросу на рынке в динамике практически не было. Тем интереснее нам было участвовать в первом настолько масштабном исследовании больших данных на этом рынке. С одной стороны, мы применили алгоритмы машинного обучения для прогнозирования спроса и выявления факторов влияния. С другой, проанализировали гео данные и соответствующее изменение спроса с привязкой к конкретной локации. Например, для Москвы мы выявили изменение тренда в районах открытия новых станций метро и на территориях, где заявлены проекты по редевелопменту промзон и реновации.

Мы смогли также проследить, насколько существенное влияние на спрос оказывают экономические и политические события для каждого города. Хочется отметить, что проведенное исследование будет полезным с точки зрения прогнозирования будущего рынка жилой недвижимости в России с учетом региональных особенностей».


[1]  Таблица с описанием ключевых событий, повлиявших на спрос в период исследования – в Приложении 1

Комментарии

Комментариев пока нет

Оставить комментарий